Hay muchas situaciones en las que un propietario de una vivienda o de un local comercial puede y debería consultar los estatutos de su comunidad. Cualquier duda que pueda surgir sobre el funcionamiento o régimen de su comunidad podría estar recogido en dichos estatutos.
Antes de comenzar, aclararemos qué son los estatutos de las comunidades de propietarios. Los estatutos es un documento en el que la propiedad de las fincas que conforman una edificación plasman el régimen de organización y funcionamiento general de una comunidad y a la todos los propietarios deben acogerse obligatoriamente.
Este documento se recogen los derechos y obligaciones de los propietarios especificando los puntos detalladamente. Bien es cierto, que no existe un modelo base y debe ser redactado por acuerdo de todos.
¿Es obligatorio tener estatutos?
La ley no obliga a que una comunidad de vecinos disponga de estatutos. Aunque es muy recomendable
Los estatutos son potestativos y se recomienda contar con un administrador de fincas profesional para su redacción, formalización y legalización debido a la complejidad e importancia que puedan llegar a tener los mismos en el funcionamiento presente y futuro de una comunidad. Los estatutos de la comunidad de propietarios son adjuntados en numerosas ocasiones junto con la escritura de compraventa de la propiedad horizontal de la edificación.
Te contamos un caso práctico. Imagina que uno de los propietarios quiere hacer una reforma que afecta a un elemento común. Es en los estatutos de la comunidad de propietarios donde se recogen las posibles formas de actuar por parte de los propietarios ya que de forma voluntaria y por acuerdo se han recogido entre todas las partes.
¿Quién elabora los estatutos de la Comunidad?
Lo más común es que la promotora inmobiliaria redacte un primer esbozo de los estatutos de la comunidad. Al hacerse una obra nueva y división de propiedad.
En otras ocasiones, los propietarios son quienes pueden elaborarlos por acuerdo en una Junta General. Posteriormente a que se aprueben los estatutos se debe hacer siendo muy recomendable la inscripción en el Registro de la Propiedad.
¿Se pueden modificar los estatutos de la Comunidad?
Si. Los propietarios en Junta General deberán de aprobar los nuevos Estatutos o las modificaciones de los mismos. Se recomienda también reflejar todas las normas de convivencia, normas para conservación y mantenimiento de los elementos comunes y llevar la aprobación por unanimidad. Posteriormente, es recomendable se inscribirán en el registro de nuevo.
Pero, ¿Qué es la propiedad horizontal y qué relación tiene con los estatutos de las comunidades de vecinos?
Cuando en un edificio hay varios propietarios, cada uno es propietario de su finca de forma individual y todos los propietarios lo son de forma conjunta de los elementos comunes como sería el ascensor, la escalera, el portal, los tejados o los patios. Por lo tanto, el edificio junto con las zonas comunes forman lo que es una propiedad horizontal.
Un edificio se divide legalmente en varios departamentos y/o fincas mediante una escritura de división horizontal que se realiza ante un Notario, cada finca tendrá asignado un porcentaje o coeficiente de participación dentro de la edificación.
Es habitual que en esa escritura se incluyan los estatutos de comunidad. En el caso en que no se regulen normas de comunidad será de aplicación la Ley de Propiedad Horizontal.
Contenido de los estatutos de la Comunidad de propietarios
Todas las reglas que han de constituir el contenido de los estatutos de la Comunidad de propietarios vienen dispuestas en el artículo 5, párrafo tercero de la LPH, se establece:
” El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad”
- La constitución y ejercicio del derecho de propiedad.
- Reglas relativas al uso o destino del edificio y sus elementos comunes.
- Sobre el uso o destino de los pisos o locales.
- El uso de instalaciones o servicios.
- Sobre gastos.
- En la administración y gobierno.
- Sobre conservación y reparaciones.
Por último y aunque no viene señalado, también podrán contener normas sobre la posibilidad de prohibir, regular o limitar determinadas actividades.
El contenido de los estatutos de la Comunidad de propietarios podrá ser modificado por la Junta de propietarios, órgano supremo de las Comunidades. En este caso, se exige como regla general la unanimidad, tal como se desprende en el art. 17.6 LPH:
“Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.”
La gestión y consultas de los estatutos es un aspecto primordial para realizar cualquier gestión referente a tu comunidad de propietarios.
Los pasos, el tecnicismo, el tiempo y los conocimientos que requieren estos temas legales para muchos son muy tediosos es aquí donde aparecen los refuerzos y son los administradores de fincas colegiados los que realizarán todo el proceso correspondiente a tu caso.
