La convivencia es la base de cualquier comunidad de propietarios, pero a veces surgen desacuerdos que, si no se gestionan adecuadamente, pueden escalar hasta convertirse en graves conflictos. Desde ruidos molestos hasta desencuentros por el uso de elementos comunes, la resolución de conflictos entre vecinos es una de las tareas más delicadas y cruciales de un administrador de fincas.
En Guadalquivir Fincas, hemos constatado que una intervención a tiempo y profesional es la mejor manera de evitar que los problemas vecinales terminen en los tribunales, por eso, es importante asistir a todas las reuniones de vecinos siempre que sea posible.
La LPH y el papel del administrador de fincas
Aunque la Ley de Propiedad Horizontal no asigna explícitamente al administrador el rol de mediador, en su artículo 20, la LPH establece sus funciones, entre las que se encuentra la de “velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares”. Esta es la base legal que legitima la actuación del administrador en la mediación de conflictos.
El administrador de fincas como mediador de conflictos
El administrador de fincas actúa como una figura neutral e imparcial, lo que le permite abordar los problemas desde una perspectiva objetiva. Su rol en la resolución de conflictos entre vecinos se centra en:
- Escucha activa: El administrador escucha a ambas partes, entendiendo sus posturas y quejas sin tomar partido.
- Asesoramiento legal: Informa a los vecinos sobre sus derechos y obligaciones según la LPH y los estatutos de la comunidad. En casos de actividades molestas o insalubres, puede remitirse al artículo 7.2 de la LPH, que otorga al presidente, con autorización de la junta, la potestad de requerir al infractor la cesación de la actividad.
- Propuesta de soluciones: El administrador propone soluciones basadas en la normativa vigente y en los acuerdos de la comunidad, buscando un punto de encuentro que satisfaga a ambas partes.
- Documentación de los hechos: En caso de que no se llegue a un acuerdo amistoso, el administrador documenta todos los hechos y las advertencias realizadas. Esto es fundamental si el conflicto escala y la comunidad debe recurrir a la vía judicial.
La mediación obligatoria antes del juicio
Es fundamental saber que, antes de presentar una demanda judicial, tu Comunidad de Propietarios debe intentar resolver el conflicto por vía extrajudicial. La Ley 1/2025, de 16 de mayo, de Medidas para la Eficiencia del Servicio Público de Justicia, exige acudir a un Mecanismo Adecuado de Solución de Controversias (MASC), como la mediación, la conciliación o el arbitraje, en la mayoría de los casos civiles.
Solo si no se alcanza un acuerdo a través de estas vías, la comunidad podrá acudir a juicio. Es un paso obligatorio que busca evitar procesos judiciales largos, costosos y estresantes para todas las partes. La figura del administrador de fincas es clave para gestionar este proceso y asesorar a la comunidad sobre la mejor vía a seguir, garantizando que se cumplan los requisitos legales antes de iniciar cualquier acción judicial.
Ejemplos de conflictos comunes y la actuación del administrador
- Ruidos molestos: El administrador, tras recibir la queja, puede enviar un requerimiento formal al vecino infractor, recordándole sus obligaciones. Si el problema persiste, puede proponer a la junta iniciar una acción de cesación, según lo previsto en la LPH.
- Uso indebido de elementos comunes: En el caso de que un vecino ocupe un espacio común o lo utilice de forma incorrecta, el administrador le hará saber que su acción contraviene la LPH y los estatutos. En este caso, puede recurrir al artículo 7.1 de la LPH.
- Desacuerdos sobre derramas o cuotas: El administrador, con su conocimiento contable, puede aclarar cualquier duda sobre las cuentas y los presupuestos, evitando que los problemas económicos se conviertan en personales.
La figura del administrador de fincas es un pilar esencial en la resolución de conflictos entre vecinos. En Guadalquivir Fincas, no solo gestionamos las cuentas, sino que nos implicamos en el día a día de la comunidad para promover un ambiente de respeto y cordialidad. Si su comunidad se enfrenta a un conflicto y necesitan una gestión profesional, no dude en contactar con nosotros.
